«Un centre commercial a attiré davantage l'attention des gens ici. Au moins un était suffisant pour que nous nous amusions. Nous passons du temps ici, juste en haut de la rue, en bas de la rue. L'explosion, faite par trois jeunes du rapport RTP, en 1989 à Portalegre, aurait pu être entendue à ce moment-là dans n'importe quelle ville portugaise. À l'époque, le nombre de grands centres commerciaux dans le pays devait être compté sur les doigts d'une main, symbole ultime de la société de consommation et de la modernité qui se cachait à travers les portes entrouvertes de l'Europe. Et celles qui existaient se limitaient aux grandes villes, indexées à l'échelle de la demande et du pouvoir d'achat.

Trente ans plus tard, le pays est différent, tout comme les centres commerciaux. Le modèle a été développé et consolidé selon les tendances internationales et les préférences des Portugais. Dans les grands centres urbains, la «rue en haut, rue en bas» était prise par l'entrée et la sortie des magasins installés dans de larges couloirs lumineux, avec des vitrines étudiées au millimètre. Les centres commerciaux sont devenus des thématiques et des lieux de promenade et de socialisation, gagnant en superficie, dans la diversité des magasins et des expériences, avec une porte ouverte sur les grandes marques de mode et de restauration.

Alors que sur de grands marchés comme les États-Unis d'Amérique, le concept montre des signes de saturation en raison de l'évolution du profil des consommateurs et des vagues de digitalisation dans le commerce, ici l'habitude d'aller au centre commercial semble encore ancrée dans la culture de consommation. national, du moins à en juger par le nombre annuel de visiteurs. Mais comment survivra-t-il ou s'adaptera-t-il aux changements générationnels et aux effets de la pandémie?

Le concept de centre commercial a commencé à se généraliser au Portugal dans les années 1970, bien qu'avec de petits magasins dans des galeries ou des condominiums, dans les centres-villes et à proximité des lieux de travail. Il a évolué vers les périphéries à la fin de cette décennie et s'est élargi avec de nouveaux formats et emplacements, pariant sur le design et la grande distribution. Dans les années 1990, ils se sont agrandis et ont quitté les grandes villes, emmenant les restaurants, les cinémas et autres installations de loisirs, souvent en auto-stop à la franchise. Des centres comme CascaisShopping, créé en 1991, ont accentué le contraste de la gestion professionnalisée et intégrée avec celle des petits espaces et des galeries, où les intérêts particuliers de chaque locataire se chevauchaient «avec l'intérêt du bien dans son ensemble», «tombant» rapidement en termes de l'offre et la proposition de valeur, conduisant à son échec », souligne Cristina Santos, responsable de la gestion des centres commerciaux de Sonae. La transformation se consolide avec l'entrée sur la scène d'équipes pluridisciplinaires, de l'intelligence marché à l'architecture, associées à de nouvelles formes de management qui permettent d'alterner et de renouveler l'offre. L'achat fait partie d'une expérience.

«Les centres commerciaux sont des entités complexes, mais réussies, car ce sont des espaces de synthèse de la société de consommation contemporaine. Ils répondent aux valeurs et aux modes de vie urbains », explique Herculano Cachinho, professeur d'université et chercheur au Centre d'études géographiques, à VISÃO, avec des travaux développés dans le domaine des systèmes commerciaux urbains. Les Portugais, donnés aux marques, les ont trouvés en grande concentration dans ces nouveaux lieux, conçus et gérés professionnellement. «Ce qui diffère, c'est l'organisation de l'espace, simulé comme s'il était public – mais c'est privé. Ce sont des endroits aseptisés, où ils ne sont pas paralysés, tout est contrôlé – la lumière, le nettoyage. Il s'avère attrayant pour le consommateur de la classe moyenne. »

Millions de centres
Les chiffres montrent le saut réalisé dans les années 1990, avec l'inauguration de la zone commerciale d'environ un million de mètres carrés. De 2000 à 2009, plus de 1,5 million ont été ajoutés, tombant au quart de ce montant les dix années précédentes, reflétant la maturité du marché et l'impact de la crise des subprimes. Du côté de la demande, l'appétit semble avoir stationné plus de 500 millions de visiteurs par an, en partie justifié par la forte croissance du tourisme. Avec le nouveau millénaire, super joueurs la gestion internationale, affirmant des concepts tels que les retail parks, les points de vente (à Freeport, Alcochete, les touristes représentent un cinquième des visiteurs) et les centres avec des magasins face à l'étranger, alors que le passage à la prochaine décennie est affecté par la crise économique et financière, qui oblige à suspendre les projets, le commerce électronique émergent.

Parallèlement à l'exposition internationale du Portugal, l'échange de mains de centres est intervenu, impliquant de plus en plus des fonds internationaux et des entreprises successives de plusieurs millions, avec beaucoup de liquidités sur le marché, une volonté de recycler les capitaux et peu d'offre disponible – surtout en 2018, année après année. que tous les records ont été battus et que l'activité a dépassé le milliard d'euros, contribuant à peindre une décennie au cours de laquelle, selon le consultant immobilier JLL, la valeur des investissements dans les centres commerciaux du pays a grimpé en flèche à très près de 6 500 millions d'euros. euros.

La reprise économique, avec plus d'emplois et de revenus, et une amélioration de la confiance des consommateurs ont également contribué à soutenir l'activité des centres commerciaux à partir de 2015. Avec le pire de la crise et la disparition de la Troïka, tout semblait aller bien: l'année dernière, les ventes des 85 centres représentés dans l'Association portugaise des centres commerciaux (APCC) ont progressé de 5,1% à environ 10 milliards d'euros, déjà au-dessus de la pré-crise. Jusqu'au Covid-19, qui allait droit au cœur de l'entreprise – attirer autant de personnes que possible vers le même lieu de consommation, et les faire rester le plus longtemps possible. Le confinement et la fermeture sont venus. Ensuite, la réouverture avec capacité conditionnée, heures d'ouverture réduites et moins de clients – avec une bonne partie de la population en télétravail, la restauration a été parmi les plus touchées. Avec 20 à 40% de moins de mouvement dans les couloirs, la principale motivation du consommateur est le shopping et non les loisirs.

Bien que les dépenses par visiteur soient désormais plus importantes, la baisse du nombre de clients a fragilisé les commerçants et conduit le Parlement à approuver une réduction temporaire des loyers payés, ce qui a mis fin aux plaintes des centres commerciaux auprès du Médiateur. Fin août, l'Association des enseignes de la distribution et de la restauration (AMRR) a déclaré que le risque d'insolvabilité était réel pour 20 à 30% de ses membres. Celui qui gère les centres, quant à lui, dit que rien ne permet de prédire la fermeture définitive des centres commerciaux et que le nombre de magasins avec serrures à la porte est insignifiant – dans le cas de Sonae Sierra, moins de 1% des trois mille établissements sous gestion, ceci «car les opérations étaient déjà fragilisées auparavant», explique l'administrateur de l'entreprise.

Mature et changeante
Pour l'instant, les promoteurs tiennent des comptes à l'entreprise et réévaluent les plans d'expansion. Il ne reste que ce qui était en cours, comme la rénovation de la Vila do Conde Porto Fashion Outlet, propriété du propriétaire de Freeport, ou l'expansion de NorteShopping par Sonae Sierra. Tout le reste a été poussé en avant. «Il est très probable que les décisions d'investissement soient reportées au moins jusqu'en 2021», estime Miguel Kreiseler, directeur général de MVGM Portugal, une entreprise qui a Campera Shopping Village à Carregado. Dans les années à venir, compte tenu de l'offre existante (les responsables de VISÃO parlent de la «maturité» du marché et nient un excès de centres), la construction de nouvelles unités n'est pas prévue, ce qui, pour le commerce de rue et de proximité, pourrait être une seconde vie. «C'est là qu'il y a le plus d'opportunités, puisque c'est aussi un marché où l'évolution est plus récente. Il y a une demande croissante à Lisbonne et à Porto et dans les parcs commerciaux », déclare Fernando Ferreira, responsable des marchés de capitaux chez JLL. Herculano Cachinho, quant à lui, espère que la «fin de cycle» des grandes entreprises créera des opportunités pour les petits centres commerciaux de quartier: «Ils réussiront. Il y a une redécouverte de la proximité. Il s'agit de réinventer l'offre. »

C'est ce que tente de faire Brasilia, créée en 1976 à Porto. Avec 245 magasins en copropriété – chacun avec un propriétaire, contrairement aux grands centres commerciaux, où il n'y a qu'un seul propriétaire pour tous les magasins -, il préparait une rénovation pour attirer plus de jeunes et de touristes, jusqu'à ce que la pandémie atteigne. «C'était un gros coup de pied dans les tibias, ce n'était pas facile», reconnaît Luís Pinho, responsable de la gestion du centre commercial depuis dix ans. Les 500 mille euros qu'il a récoltés avec les 170 propriétaires pour réaliser les travaux ont dû attendre et ce n'est que maintenant, trois mois plus tard, qu'ils commenceront à quitter le nid pour rénover l'espace, où les magasins cohabitent avec un complexe de bureaux. «Nous fonctionnons presque comme une rue entre Boavista et Júlio Dinis. Si nous n'ouvrons pas à 8h30, ils commencent à frapper aux portes, car ils veulent entrer pour traverser la ville », raconte Luís Pinho.

Familiarité vs. "Désordre"
«Le dernier à avoir coupé les cheveux de Sá Carneiro, c'était moi. Mota Pinto, Mário Soares est venu ici… »Joaquim Pinto, surnommé« barbier du pouvoir »en raison du nombre d'hommes politiques qui sont passés par son salon depuis la révolution, vient de débarquer ses ciseaux après avoir servi un client pendant des décennies. L'établissement qu'il dirige se trouve à Apolo 70 depuis l'ouverture de ce centre en 1971, dans le quartier Campo Pequeno de Lisbonne. Quatre ans plus tard, Joaquim Pinto a repris l'espace. Et aujourd'hui, il est le plus vieux locataire d'un autre établissement qui insiste pour résister au passage des années et des modes. «Avant, on ne pouvait pas laisser tout le monde entrer. Il y avait trop de gens! Il y avait des porteurs en uniforme », rappelle, à propos des premières années du centre, un début dans la capitale en raison de la diversité des magasins. Snack-bar, cinéma, librairie et coiffeur se complètent, clients partagés. Lorsque les grands centres commerciaux ont ouvert, avec plus d'offres et de choix, les gens ont suivi. Des clients fidèles depuis des années sont restés, qui préfèrent un environnement plus familier et sans «grand bruit». Là aussi, les scandales de la pandémie ont réduit les revenus et les visiteurs, même si, ces dernières semaines, l’activité Coiffeurs de Pinto fonctionne déjà «raisonnablement». «Et ce centre fonctionne très bien pour le temps qu'il a: presque 50 ans!», Défend le barbier.

Apolo 70 semble être une exception à la disparition, au cours des dernières décennies, des centres et galeries, qui ont succombé à petite échelle, aux défauts de conception et à la propriété en copropriété. En 2014, environ un tiers de l'offre du Grand Lisbonne relevait du classement des centres morts ou mourants. Ce phénomène, celui de centres commerciaux morts, plane sur les États-Unis d'Amérique depuis des années et ne choisit pas d'échelles. Elle affecte principalement les centres couverts, en raison de la mauvaise localisation ou de la dépendance excessive au tourisme. Avant la pandémie, ces espaces cherchaient à s'adapter à l'impact du numérique, pariant sur des domaines que les concurrents du commerce en ligne, tels qu'Amazon, ne peuvent pas couvrir – des expériences et des services tels que les gymnases, les restaurants ou les divertissements. Covid-19, qui a imposé des niveaux historiques de chômage et mis la consommation dans le coma, n'a fait qu'empirer le scénario, menaçant de fermer 25 mille magasins, entre un quart et la moitié des centres et mettant même les plus grands espaces du pays en difficulté (Mall d'Amérique et American Dream).

Match physique et numérique
Le moyen d'enrichir l'expérience client semble être cette carte de l'île au trésor que tout le monde a achetée dans le même magasin et suit en parallèle. La plupart des gestionnaires et spécialistes contactés par VISÃO espèrent que la pandémie ne fera qu'accélérer ou les forcer à adapter ce qui était déjà sur le terrain, en mettant l'accent sur le numérique. António Sampaio de Mattos, président de l'APCC, met en avant le suivi permanent des tendances, de la durabilité ou de la présence sur toutes les plateformes de vente (omnicanal). Pour Nuno Oliveira, directeur commercial de Via Outlets Iberia, responsable Freeport, phygital – le «mariage» entre expérience d'achat physique et numérique – sera également accéléré. Dans le monde des smartphones, des applications et des cartes virtuelles, on s'attend à ce que le centre commercial continue d'être un espace de rassemblement social, de convivialité et de travail, où plusieurs tâches sont résolues en parallèle. Fernando Ferreira voit les marques réévaluer le nombre et la taille des magasins et intégrer des expériences innovantes, tandis que Miguel Kreiseler fait face à la possibilité que les centres soient le «dernier kilomètre» du processus d'achat en ligne, en tant que lieux de livraison, réduisant les coûts et augmentant coexistence avec les clients. «Nous ne voyons pas le modèle en ligne remettre en question le modèle existant. Le commerce physique peut et doit vivre avec le commerce numérique: les deux se complètent », souligne Cristina Santos, qui gère trois mille magasins. Bien qu'il puisse y avoir une saturation des espaces de masse ou un excès d'offre, vivre le centre commercial doit rester une partie de l'expérience. «Ce sont des lieux qui invitent les gens à entrer dans un monde à part, dans une sorte de magie qui les rend sûrs, confortables, heureux», explique Herculano Cachinho.

C'est peut-être ce qu'il a ressenti en descendant «sur l'escalator, bien habillé et pétulant», la petite fille du centre commercial, dans la chanson de Rui Veloso. La fille, qui a inspiré Carlos Tê à Brasília pour écrire les paroles de la chanson en 1980, doit déjà être une mère ou même une grand-mère. Comme beaucoup d'autres Portoians du même âge, il se peut qu'il ne revienne pas dans ce centre dans les années, encore moins ces derniers mois, avec les craintes de Covid-19. «Il y a une chose qui me fait peur: c'est dans le monde entier. Nous souffrons tous et tout peut arriver », note Luís Pinho. «Mais je crois que Brasilia survivra. Il a survécu à 44 ans de nombreuses vicissitudes et je pense que ce n'est pas ce qui le renversera. Pour ce faire, vous devrez faire redécouvrir aux filles ou petites-filles de la commerçante, digital natives qui achètent via smartphone, le centre qui a marqué la vie des dernières générations de cassettes et de vinyles, le téléphone à disque et l'argent physique. . Et pour les convaincre de frapper à votre porte pour traverser la ville en passant par le centre – et d'acheter, d'ailleurs.

Projets emblématiques au tournant du siècle
Certains soutiennent qu'il y a plus de centres commerciaux, mais le secteur préfère parler d'une industrie mature qui dans les années à venir n'aura que des rénovations et des mises à niveau. Notre passion pour les centres commerciaux vient de derrière.

1951
croisière

Considéré comme le premier centre commercial du pays, le bâtiment de Monte Estoril faisait la publicité de 40 magasins et équipements tels que danse, salle de jeux, patinoire et cinéma, ainsi que des «magasins pour femmes» au premier étage. Il est entré en déclin à la fin du 20e siècle et, en septembre de l'année dernière, le conseil municipal de Cascais a annoncé la conversion en centre des arts.

Photo: António Passaporte, mairie de Cascais

1971
Apollo 70

C'était le troisième pharmacie inauguré à Lisbonne et, lors de l'ouverture, il a été honoré par la présence des secrétaires d'État et du directeur général du tourisme. A quelques mètres de Campo Pequeno, il comprenait bowling, coiffeur, librairie, magasin d'électroménagers et articles ménagers, ainsi qu'un bar, une boutique, un magasin d'affiches et un fleuriste. Il résiste.

1976
Brasilia

Considéré comme le premier centre commercial d'Invicta, il a ouvert en démocratie et disposait de zones de vie nocturne telles qu'une discothèque, un bar et un espace pour adultes. «Travailler à Brasilia, c'était comme appartenir à l'aristocratie commerciale», a rappelé, en 2011, Carlos Tê à Lusa. C'est dans ce centre de Boavista qu'il s'est inspiré de A Rapariguinha do Shopping, chanté par Rui Veloso. Il sera bientôt renouvelé.

1985
Mûres

Le shopping sensationnel qui marque l'imaginaire des Portugais dans les années 1980 est né au sommet d'une des collines de Lisbonne, au sein du complexe de tours de bureaux et de logements conçu par Tomás Taveira et qui a suscité la polémique pour la «rupture architecturale».

1991
CascaiShopping

Situé sur l'un des axes avec le pouvoir d'achat le plus élevé du pays, c'est le premier centre commercial de Sonae, aujourd'hui le plus grand et le plus internationalisé opérateur de centres commerciaux du Portugal.

Maquette du centre commercial Colombo à Lisbonne

1997
Colombo

Annoncé comme le plus grand centre commercial de la péninsule ibérique et le premier thème, inspiré des réalisations des navigateurs des découvreurs. Deux ans plus tard, également à Lisbonne, Vasco da Gama, l'Orient, est né.

2004
Freeport

L'investissement britannique dans Alcochete a marqué l'arrivée du concept de sortie en plein air à grande échelle. En 15 ans, il a subi plusieurs fermetures et redimensionnements, ayant été récemment rénové.

Décennie 2000-2010
L'expansion des centres vers les villes de taille moyenne, les zones d'influence du Grand Lisbonne (Almada, Seixal, Loures et Torres Vedras) et du Grand Porto (Matosinhos) est intensifiée, ainsi que Madère et les Açores et des capitales de district telles que Leiria, Coimbra , Faro et Castelo Branco.

2009
Dolce Vita Tejo

L'entreprise ouverte à Amadora était considérée à l'époque comme le plus grand centre commercial du pays et s'appelle aujourd'hui Ubbo.

Décennie 2010-2020
Marqué par les fusions et acquisitions et la vague de rénovations d'espaces existants. L'année 2018, la meilleure de l'histoire de l'immobilier commercial, a été un changement record entre les mains des propriétaires de centres commerciaux.

2017
Shopping en mars

Le plus grand centre commercial de l'Algarve, intégré dans un complexe combinant le magasin phare IKEA et le concept de sortie, a été l'un des projets majeurs les plus récents inaugurés ces dernières années, sous l'égide d'INGKA Centres Portugal, groupe IKEA. Désormais, le secteur n'attend que des rénovations et des agrandissements.

Shopping à Beloura

Ceux qui sont tombés, ceux qui ont changé et ceux qui sont venus au sommet

Les fortunes des centres commerciaux – grands, moyens ou de quartier – créés depuis les années 1970 sont diverses
Ils représentent des milliers de mètres carrés, ouverts sur quatre décennies à des époques différentes. Certains ne se sont pas adaptés, d'autres avaient des attentes de demande qui ont soudainement changé ou ne se sont pas réalisées, d'autres ont succombé à la concurrence. Ces dernières années, il existe plusieurs centres commerciaux, en particulier dans le Grand Lisbonne, qui ont soit fermé leurs portes et attendent plus de chance, soit se sont retournés et sont restés dans l'entreprise ou se sont convertis à d'autres fins.
C'est le cas de Beloura, le centre commercial ouvert en 2003 dans l'un des quartiers résidentiels les plus sélect de la métropole, qui a fini par être livré à BES faute de paiement et est en cours d'adaptation à une école internationale, l'américain TASIS, qui ouvrira en septembre. À Lisbonne, les galeries commerciales Twin Towers, ouvertes en 2002 – qui, suite à la dernière crise, ont fait disparaître 90% des commerçants – sont en cours de transformation en Espaço 7Rios, un «village d'affaires» avec bureaux, commerces et services.

Il y a d'autres histoires qui ne sont pas si heureuses, comme celle de Vila Franca Centro. L'écran de cinéma IMAX de ce centre, ouvert en 1994, a été le point d'ancrage du centre commercial Vila Franca de Xira pendant quelques années. Mais cela valait peu, surtout lorsque la compétition pour Campera a commencé, à Carregado et, plus tard, Vasco da Gama, à Lisbonne. Il a fermé en 2013. Tout aussi chanceux ont été deux centres au cœur de la capitale, le City Center et Imaviz, ouverts dans les années 1970. Ce dernier, qui jusqu'à janvier maintenait toujours la discothèque Metropolis en activité, a fermé définitivement et attend d'être transformé en hôtel commercial. À proximité, le Picoas Plaza a également subi des fermetures de magasins, mais reste ouvert.
En 2014, selon une étude universitaire, il y avait 14 centres commerciaux considérés comme mourants dans la région métropolitaine du nord de Lisbonne, la plupart nés dans les années 1980 et 1990, fonctionnant dans des galeries et dans des systèmes de copropriété. Plus d'un tiers des centres de cette région du pays étaient morts (centres commerciaux morts) ou à l'agonie. Mais plusieurs exemples – comme Brasília et Cedofeita, à Porto, ou Roma et Alvalade, à Lisbonne, les derniers remodelés en 2013 – montrent qu'il était possible de supporter plus de 30 ou 40 ans, de changer les choses et de garder le concept de centre de proximité.

Les années précédentes, la piste de la crise économique et financière a clôturé plusieurs projets dans le tiroir. Et reporté les autres. Dolce Vita Braga, par exemple, était prête à ouvrir en 2009, mais est restée fermée pendant environ sept ans. Il n'a refait surface qu'en 2016, sous le nom de New Arcade.

Vendre dans la rue comme un centre commercial
À l'heure où les tendances telles que la proximité et la digitalisation s'accentuent, le projet Phoenix peut donner un nouveau souffle au shopping de rue

Il y a trois expériences qui peuvent démarrer en quelques mois dans les zones du Grand Lisbonne et qui ont le potentiel de transformer la façon dont les magasins de rue sont gérés et promus, en particulier à un moment où la pandémie favorise le shopping de proximité et le contact avec l'air. libre. Le projet Phoenix, une initiative du Centre d'études géographiques / IGOT de l'Université de Lisbonne, souhaite mettre en œuvre des projets pilotes pour évaluer les projets de régénération ancrés dans le commerce et son potentiel pour revitaliser le commerce de rue dans les villes.

La zone de la Rua Guerra Junqueiro et de la Praça de Londres, où des assemblées avec des commerçants ont déjà eu lieu et où les magasins seront désormais inventoriés, est la plus avancée. Dans le cadre du projet, financé par la Fondation pour la science et la technologie, le centre historique de Vila Franca de Xira et les Colinas do Cruzeiro, à Odivelas, seront également étudiés. Plus tard, les quartiers Campo de Ourique et Alvalade de Lisbonne pourraient également se joindre. L'objectif est que ces espaces puissent fonctionner comme un contrepoint aux centres commerciaux, en tirant parti de l'expérience de la gestion intégrée des centres-villes et du concept de Business Improvement District (BID, zones de développement économique, en portugais), mis en place il y a plusieurs années en Londres.

A l'étude est la mise en œuvre au Portugal d'un projet de transformation du commerce de rue à travers un contrat d'association de cinq ans avec des commerçants, afin que l'espace soit géré comme un centre commercial. L'entreprise qui assurera cette gestion disposera d'un budget, à financer par les commerçants et les propriétaires, pour développer un plan d'action défini en partenariat, qui comprend des domaines tels que la sécurité, le nettoyage des rues, les animations et les événements.

«Nous ne savons pas si les conditions existent, car ce concept est très différent de ce qui a été fait au Portugal», admet VISÃO Herculano Cachinho, le coordinateur du projet. Pour l'instant, le gouvernement aura manifesté son intérêt pour le modèle et la création d'une législation spécifique sera accélérée.

Herculano Cachinho, professeur associé et chercheur au Centre d'études géographiques, avec des recherches dans le domaine des centres commerciaux.
Diana Tinoco

«Il y a une redécouverte de la rue» Herculano Cachinho, professeur d'université et chercheur au Centre d'études géographiques

Qu'est-ce qui explique le succès des centres commerciaux au Portugal?
Ce sont des espaces de synthèse de la société de consommation contemporaine, qui répondent aux valeurs et modes de vie urbains, avec une offre très orientée vers un profil entre 16 et 40 ans. Ce sont des espaces où tout est contrôlé et finit par attirer le consommateur de la classe moyenne. Les Portugais sont très attirés par les marques, que l'on retrouvera concentrées dans les centres commerciaux.

Comment le profil utilisateur a-t-il évolué au cours des dernières décennies?
Les consommateurs n'ont pas beaucoup changé, mais de nouveaux concepts commerciaux sont apparus. Centres fermés, les plus répandus; d'autres à l'extérieur, comme Campera et Freeport. Les plus petits, qui reproduisent le grand centre commercial en miniature. À Lisbonne, dans les années 70 et 80, il y avait des copropriétés, pas des centres commerciaux. Des couloirs ont été construits et des galeries sont apparues. Ils ont tous disparu ou vont disparaître. Ils sont incapables de rivaliser avec ces espaces de loisirs.

Quels sont les plus grands défis de ce modèle?
Pour pouvoir se réinventer, se rapprocher des consommateurs, investir dans la digitalisation et la penser comme un espace d'expériences, dans lequel l'achat a lieu, même s'il se fait de chez soi. En ligne sera plus une prothèse pour ces magasins physiques qu'un magasin séparé. Et un autre défi est celui de la sécurité.

Le centre commercial doit-il rester?
Nous sommes à la fin d'un cycle. Sauf dans un cas ou dans un autre, ils n'ouvrent plus de nouveaux centres; ce qui se passera, c'est la réhabilitation ou la conversion de ceux qui existent. Les rares qui apparaîtront seront thématiques, spécialisés dans la restauration, le cinéma, le sport. Ils continueront à être importants et très résilients, en particulier ceux liés à des groupes économiques dotés de savoir-faire. Parallèlement à une certaine fatigue et saturation du centre commercial, on retrouve une redécouverte de la rue, notamment en raison de la proximité affective. Cela dépend du commerce de rue pour se réinventer et créer cette proximité.

Contenu Portugais et centres commerciaux: la passion résiste-t-elle encore? apparaît en premier dans Vision.