Le problème des baux urbains est structurel et l’État n’a pas été en mesure de répondre au manque de logements, rejetant ses responsabilités sur les particuliers, selon l’étude « Le marché immobilier au Portugal » de la Fondation Francisco Manuel dos Santos.
L’étude, coordonnée par l’économiste Paulo MM Rodrigues (qui compte 14 autres auteurs), fournit une caractérisation détaillée du marché immobilier, dans ses différentes dimensions, dont la location urbaine, problématique au Portugal (chapitre six de l’étude, dont l’auteur est Victor Reis, qui a été président de l’Institut pour l’Habitat et la Réhabilitation Urbaine entre 2012 et 2017).
Selon l’étude, entre les recensements de 1960 et de 2011 (période de 50 ans), « le parc de logements familiaux classiques a plus que doublé, progressant bien au-dessus du nombre de familles, et le ratio de logements par famille est passé de 1,08 à 1,45″.
Au cours de ces 50 années, dans le parc de logements des résidences habituelles (le reste étant des logements secondaires, saisonniers ou vacants), les logements propres permanents augmentent de 45,1% à 73,2%, tandis que les loyers chutent considérablement de 48% à 19,9%. Selon l’auteur, les derniers chiffres disponibles, datant de 2019, indiquent que cette baisse s’est poursuivie même après 2011.
À Lisbonne et à Porto, le logement permanent dans ces villes est inférieur à la moyenne nationale (51,8 % à Lisbonne et 50,7 % à Porto) et dans les centres historiques, il est encore plus faible (31,3 % à Lisbonne et 40 % à Porto), c’est-à-dire , les locations sont plus nombreuses dans les centres historiques (64,1% à Lisbonne et 54,1% à Porto).
L’auteur passe en revue l’évolution de la législation depuis 1991, date à laquelle la loi sur la location a été publiée, considérant que depuis lors, il y a eu des processus législatifs sur les baux urbains. Pourtant, dit-il, les mesures votées, « au nom du droit au logement et presque toujours en situation de crise », ont finalement « eu des effets pervers qui ont drastiquement réduit l’offre et chassé les investissements de ce segment ».
Ainsi, estime-t-il, la culture du « home for life » et de « l’affrontement manichéen entre propriétaires et locataires » est née au Portugal, la location devenant « le « mouton noir » de l’immobilier au Portugal ».
Selon l’auteur, en ce qui concerne les mesures créées au cours des deux dernières décennies pour utiliser les maisons et les immeubles vacants, on trouve des mesures fiscales, « où les taux d’imposition augmentent d’année en année », sans qu’il y ait « de résultats concrets ». ” .
L’auteur affirme que, contrairement à ce qui se passe dans les pays d’Europe de l’Ouest, le Portugal « n’a pas gagné le ‘muscle’ budgétaire pour développer une politique de promotion du logement et construire un parc immobilier public important, capable d’aider les familles ayant plus de difficultés à accéder au logement » , ni dans une dictature ni dans une démocratie.
Le parc de logements sociaux comprend actuellement environ 120 000 logements, soit 2 % du total des logements.
Pour l’auteur, ce que fait l’Etat, c’est repousser « vers le secteur privé ses responsabilités sociales et constitutionnelles en matière d’accès au logement », avec le gel des loyers et la pérennisation des baux.
De leur côté, les bailleurs, « de plus en plus sous-capitalisés et aux immeubles de plus en plus dégradés, vivent avec un marché immobilier porteur sur tous les segments, à l’exception du leasing ». Ainsi, le secteur privé a depuis longtemps « abandonné le leasing et canalisé ses ressources vers des investissements qui se sont avérés sûrs et rentables », ajoute-t-il.
« Les pouvoirs publics, absolument incapables de faire face aux controverses et aux coûts politiques qui résulteraient d’une libéralisation des baux urbains, ont trouvé la solution dans le crédit bonifié, finançant de nouvelles constructions et expansions urbaines et encourageant les familles à acheter des maisons. Il n’est donc pas surprenant que les conditions, parfois psychologiques, aient été créées pour qu’il semble moins cher d’acheter que de louer une maison. Ce qui dans certains cas correspond même à la réalité », lit-on dans l’étude.
L’auteur de l’étude considère même que l’État, avec les politiques qu’il a menées sur le marché locatif, « aggrave sa segmentation dans le régime d’accès au logement, dans la durée des contrats, dans le traitement de l’exception résultant des conditions sociales . des ménages et dans les systèmes de détermination de la valeur des loyers ».
Il mentionne qu’il existe des cas de maisons avec aide publique dans lesquelles des familles à revenus égaux, dans des maisons égales dans le même immeuble, paient des loyers très différents, car elles sont sous des régimes différents. « Plus grave : il peut même arriver que des familles aux revenus plus faibles paient des revenus sensiblement plus élevés », ajoute-t-il, expliquant qu’il n’y a pas d’harmonisation dans les dispositifs publics d’aide.
Dans le Plan de relance et de résilience (PRR), pour la première fois, l’État portugais recourt à des subventions externes pour tenter de combler les pénuries de logements, mais le plan « ne présente aucune réforme des politiques de baux urbains », à savoir attirer des investissements qui augmentent offre de logements abordables, avec pour seule mesure prévue la promotion de 6 800 logements abordables, un nombre que l’auteur estime « loin des dizaines de milliers de logements nécessaires pour générer une offre qui réponde aux besoins existants, compte tenu de la baisse des revenus des familles et l’augmentation exponentielle de la valeur des loyers ».
Le premier chapitre de l’étude (dont les auteurs sont Pedro Brinca et João B. Duarte) contient également des données sur le loyer, se référant à celui du pourcentage de familles qui en 2017 avaient plus d’un logement (29,2% du total) seulement 13, 4% loué un logement supplémentaire (alors que dans la zone euro, ce chiffre était de 41,4 %).
Selon les auteurs du premier chapitre, « cela suggère que davantage d’efforts doivent être faits pour comprendre quel type d’incitations peuvent être créées, au Portugal, afin que le parc de logements non réservé au logement propre puisse être placé sur le marché locatif et générer des revenus . valeur ajoutée à l’économie ».
MI // CSJ
