Selon cette étude, le prix moyen du mètre carré a atteint 1 355 euros en 2021, soit une augmentation de 9,4 %, la valeur des logements échangés au cours de la dernière année s’élevant à 28,1 milliards d’euros, soit plus de 31,1 % qu’en 2020.
« Cette dynamique s’est accompagnée d’une forte croissance des financements bancaires pour l’achat de logements », indique l’étude, soulignant toutefois que les évaluations exigées par les banques pour octroyer ces prêts ne suivent pas toujours la tendance.
« Il y a des comtés dans lesquels les valeurs des maisons échangées dépassent de loin ce qui est, en théorie, la valeur réelle », indique l’unité ‘recherche’ de BA&N, précisant que la « hausse des prix s’est accompagnée » de l’évaluation attribuée par experts évaluateurs, « mais pas entièrement ».
Pour BA&N, « à la lumière des évaluations faites par les experts, il y a une surévaluation des propriétés au moment de la transaction, qui au niveau national est de 5,4% », compte tenu des données d’évaluation bancaire et des prix des logements publiés par le Institute.Statistics, (INE), avec référence à fin 2021.
En moyenne, au quatrième trimestre 2021, le prix du mètre carré d’expertise bancaire était de 1 285 euros, tandis que le prix de vente moyen s’élevait à 1 355 euros du mètre carré.
L’existence de valeurs d’achat et de vente supérieures aux valeurs auxquelles les experts évaluent les propriétés lors de la demande de financement rend plus difficile pour les familles l’obtention d’une approbation de crédit, note l’étude, notant que les banques utilisent l’évaluation pour calculer le montant de la prêt à consentir.
« Compte tenu de cette règle, et au regard du différentiel existant entre les prix moyens d’achat et de vente et ceux des valorisations, ce n’est souvent qu’avec un niveau de fonds propres élevé qu’il est possible d’obtenir un financement », lit-on dans l’analyse.
Ainsi, « s’il y a une évaluation favorable, la limite de 90 % de la valeur du bien est appliquée, ce qui signifie que l’acheteur doit avancer avec seulement 10 % du prix à payer, mais, compte tenu des différentiels existant actuellement , il y a des situations dans lesquelles celui qui demande le prêt peut devoir livrer jusqu’à 40% de la valeur d’achat », ajoute-t-il.
Ce différentiel varie d’une région à l’autre, l’Algarve ayant les prix de transaction les plus élevés par rapport aux évaluations effectuées par des experts enregistrés auprès de la Commission portugaise du marché des valeurs mobilières (CMVM).
Dans le cas de cette région, le prix d’achat moyen au mètre carré s’est élevé à 2 114 euros à la fin de l’année dernière, contre une valorisation moyenne de 1 731 euros, « ce qui implique une surévaluation des propriétés de 22,1% », dans le cas de la Algarve. .
Une analyse municipale indique que dans les municipalités de Lagoa et Lagos, la différence entre le prix payé pour les propriétés et la valeur attribuée par les experts aux maisons évaluées est d’environ 42 %. Dans le premier cas, le prix de vente moyen s’élevait à 2 351 euros du mètre carré et le prix d’expertise à 1 658 euros. A Lagos, les montants étaient respectivement de 2 547 euros et 1 843 euros.
En dehors de la région de l’Algarve, il existe d’autres municipalités où la différence entre un prix et l’autre dépasse 30%, c’est le cas d’Alcochete ou de Cascais. A Lisbonne, la différence est de 16 %, résultat d’un prix de vente moyen de 3 723 euros le mètre carré et d’une valeur d’expertise moyenne de 3 215 euros.
Il existe cependant des régions qui sortent de la règle, c’est-à-dire où les valorisations sont supérieures aux prix de transaction, à savoir le Centro et l’Alentejo, et dans le premier cas, les propriétés sont évaluées à 904 euros le mètre carré, avec des entreprises réalisées à une valeur de 896 euros, tandis qu’en Alentejo, les valeurs sont respectivement de 867 et 800 euros.
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