Público a rapporté jeudi que la Cour suprême de justice (STJ) a normalisé la jurisprudence sur la possibilité de coexister, dans le même bâtiment, un logement permanent et un logement temporaire à des fins touristiques, mettant fin, selon le journal, « aux différences de compréhension juridique » .
Dans l’arrêt de la plénière des sections civiles du STJ, du 22 mars, auquel Lusa a eu accès, on peut lire que, « dans le régime de propriété horizontal, l’indication dans le titre constitutif qu’une certaine fraction est destinée au logement doit être interprété comme signifiant que l’hébergement local n’est pas autorisé » (AL).
Contactée par Lusa, Fernanda Paula Oliveira, juriste et professeur à la Faculté de droit de l’Université de Coimbra, a expliqué que la décision signifie que «l’installation d’AL dans des fractions autonomes destinées au logement est interdite, non seulement pour l’avenir, mais tous AL qui existent déjà ».
L’expert a également indiqué que l’arrêt ne remettait pas en cause les réglementations municipales existantes pour la régulation du secteur, soulignant que celles-ci « visent à sauvegarder l’intérêt public », alors qu’en l’espèce « seule la relation privée des copropriétaires dans une copropriété est en jeu ».
Selon Fernanda Paula Oliveira, ce que la STJ a décidé « n’est pas qu’il ne peut pas y avoir d’AL dans les immeubles résidentiels, mais que, dans un immeuble constitué comme une propriété horizontale (dans une copropriété), il ne peut pas y avoir d’AL dans les fractions destinées au logement ».
« Dans un immeuble où il y a des logements et des fractions destinées à d’autres usages (par exemple, des services) l’AL peut être installée dans ce dernier, même s’il y a des logements dans l’immeuble », a-t-il souligné.
Selon le juriste, d’un point de vue strictement civiliste, c’est-à-dire du point de vue qui a été analysé par le tribunal et qui est exclusivement lié au rapport entre copropriétaires dans un immeuble constitué en propriété horizontale, la solution pour uniformiser la jurisprudence est « fondée et ne remet pas en cause les autres dimensions (plutôt du point de vue du droit de l’urbanisme) qui ressortent clairement du régime juridique de l’hébergement local en vigueur ».
Du point de vue urbain, a-t-il ajouté, « il est entendu que si la fraction dispose d’un ‘permis d’utilisation de la mairie’ pour le logement, il n’est pas nécessaire d’engager une procédure municipale pour modifier l’utilisation urbaine prévue de cette fraction pour installer un établissement local d’hébergement, bien que cela soit qualifié par la loi de « services » (AL fournit des services d’hébergement) ».
Le juriste a souligné la distinction entre le titre constituant la propriété horizontale — « qui vise à établir et à régler le rapport privé entre les copropriétaires d’une copropriété » — et l’autorisation d’usage communal de la fraction (« qui vise à assurer la convenance de la fraction destinée à l’usage prévu » donner, afin de garantir l’intérêt général lié à la santé, à la santé publique et à la qualité de vie des usagers »).
Selon lui, il serait normal que les espaces LA, car ils correspondent à des services, ne soient installés que dans des fractions destinées aux services. Or, précise-t-il, en définissant le régime de ce secteur, « le législateur, afin de faciliter l’installation de ces établissements (ce fut la genèse de ce régime) est venu autoriser (et non imposer, comme certains le comprennent) que le LA pourraient être installés dans des fractions d’habitation ».
Fernanda Paula Oliveira a rappelé ce qu’elle avait déjà écrit sur le sujet, lorsqu’elle considérait que, lors de l’approbation du régime juridique du secteur, en 2014, le législateur n’avait pas pris position sur les questions liées à la copropriété, ne clarifiant donc pas si l’occupation d’une fraction de logement par un logement de proximité constitue un changement d’usage.
Après des modifications de la loi, en 2018, le professeur d’université a déclaré qu’une bonne occasion avait été perdue pour clarifier définitivement les doutes sur le fonctionnement de l’AL dans les bâtiments constitués en propriété horizontale. Parce que le législateur a laissé la question « dans l’obscurité », plusieurs interprétations des normes juridiques ont émergé.
Dans cette séquence, est désormais apparue la décision du STJ, qui s’applique « aux procédures en cours et aux procédures susceptibles d’être déclenchées ».
« D’ailleurs, cette décision peut même potentialiser ces actions », a-t-il souligné.
La loi 62/2018 admet désormais la possibilité pour les copropriétés de demander l’annulation de l’enregistrement de l’activité d’hébergement local, jusqu’à un maximum d’un an, en cas de preuve «la pratique répétée d’actes qui perturbent la mise à jour normale du bâtiment, ainsi que les actes qui gênent ou affectent le reste des copropriétaires ».
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